Investir dans l'immobilier

 Où acheter une maison ? Choix de la zone

Le monde entier est un pays ... mais pas seulement !

    Je trouve insupportable la rhétorique selon laquelle nous sommes tous pareils, la mer et les montagnes sont la même chose, le Nord et le Sud ne sont pas différents, les villes et les banlieues sont au même niveau, etc. etc.

Cette information n'est pas toujours vraie et ne laisse pas de temps à perdre. Il s'agit d'accroches qui, très souvent, ne correspondent pas à la réalité.

L'achat de votre premier logement est avant tout un choix de vie et ne peut être dissocié de vos attentes présentes et futures. Si vous envisagez d'acheter une maison dans la ville de Milan, c'est très différent d'un achat dans la banlieue de Turin ou dans la province de Ragusa.

Chaque lieu a son propre contexte spécifique qu'il faut connaître si l'on y vit. Commençons par voir les cas les plus fréquents et les plus intéressants.

Centre ou quartier résidentiel bien habité d'une ville moyenne-grande

Des professionnels et des familles y vivent, les prix sont plus élevés et le marché est assez dynamique.

Si vous achetez une maison dans un endroit de ce type, vous pourriez même payer 40-50% de plus que dans d'autres zones de la ville, mais il y a une raison : le prix, en fin de compte, est fait par le marché et les chiffres ne prouvent pas les sentiments. Avec des proportions raisonnables, le discours est similaire pour les petites villes également.
Quartier proche de l'université

Dans les grandes villes, il y a des quartiers qui accueillent le plus d'étudiants et d'autres villes plus petites qui font des étudiants un atout.

Ici aussi, les maisons sont chères pour une raison bien précise : en supposant que vous ne croyez pas que les gens ne veulent pas déménager pour étudier à Rome, Milan, Turin, Bologne ou d'autres villes dotées de facultés prestigieuses, un appartement dans ces quartiers peut coûter plus cher que dans les banlieues insalubres et abandonnées mais, évidemment, il y a une raison.
Station touristique internationale

Je suis né sur la côte amalfitaine (une photo de ma ville natale !) et j'ai grandi avec l'idée, quelque peu "normale" chez moi, que les maisons coûtent au moins 5 000 euros par mètre carré et que, pour acheter un toit, je devrais dépenser facilement 300 000 euros.

Lorsque, à l'âge adulte, j'ai découvert que ce n'était pas le cas dans le reste du monde, je me suis soudain senti "riche" et omnipotent parce que j'étais "drogué" par une perception erronée.

Il y a des villes d'art ou des lieux qui, historiquement, ont toujours attiré une clientèle aisée ou qui ont pratiquement une telle réputation que les touristes envahissent littéralement chaque espace : les prix, évidemment, s'en ressentent et la situation ne peut qu'empirer puisque le phénomène est désormais mondial.

Mon avis est qu'acheter une maison dans un tel endroit est tout simplement fou car les prix sont souvent à la limite de la spéculation : c'est l'une des raisons pour lesquelles j'ai décidé de déménager à Turin en 2015.

Je pensais et je pense toujours qu'il est absurde de vivre dans une zone touristique très chère sans avoir une activité liée au tourisme. Si vous vivez dans un lieu touristique et que vous n'avez pas un emploi qui dépend de cette industrie, acheter une maison ici n'a pas beaucoup de sens : vous feriez peut-être mieux de changer de lieu de résidence et de construire votre avenir ailleurs.

Cela n'a pas de sens pour vous, économiquement parlant, de payer cher des maisons, de payer chaque service plus cher qu'ailleurs, de subir le stress et les désagréments typiques du tourisme sans participer au "banquet" qu'il produit.

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Station touristique de masse à faible coût

Le discours est en quelque sorte similaire à celui que l'on vient de voir même si la volatilité des prix de l'immobilier sur le long terme peut être plus importante car la zone ne dispose pas d'une " marque " forte.

Pour comprendre, des situations similaires à celle de Gallipoli en 2018 peuvent arriver quand après des années de boom touristique, avant même de penser à l'impact sur le tourisme du COVID-19, la baisse drastique des vacanciers a entraîné une baisse très rapide des prix de l'immobilier.

Vous achetez peut-être lorsque l'endroit est sur la crête d'une vague et vous vous retrouvez, quelques années plus tard, avec la valeur de votre propriété divisée par deux.

En outre, ces lieux sont caractérisés par une "invasion" touristique limitée à quelques mois, principalement l'été, qui produit une richesse courte, volatile et, à certains égards, de mauvaise qualité.

Dans ce cas également, interrogez-vous sur votre avenir : pensez-vous vouloir vivre éternellement dans une petite ville au bord de la mer (ou à la montagne, si le tourisme est hivernal) qui "vit" quelques mois par an et qui est ensuite une sorte de lieu d'hibernation où l'on ne rencontre que des retraités et des personnes qui, en attendant la prochaine saison touristique, partent quelques mois s'enrichir sur une plage du tiers monde ?

Si oui, tenez compte de la dynamique que j'ai décrite et essayez d'évaluer sans esprit critique l'avenir de l'économie de la région. Sinon, évitez d'acheter des maisons dans les zones présentant ces caractéristiques.
Une ville dortoir près d'une grande ville

Il en existe plusieurs, certaines ressemblant davantage aux banlieues semi-abandonnées du paragraphe suivant, tandis que d'autres abritent des "petits salons" disloqués.

Je pense, par exemple, aux collines proches de Turin, où l'on trouve des villes historiquement habitées par de bonnes familles qui recherchent dans une petite villa une tranquillité qu'elles ne trouveraient pas dans le centre.

Identifier le lieu : s'il répond à cette deuxième dynamique, le raisonnement sur le centre-ville s'applique. Si, au contraire, il répond au prototype du paragraphe suivant, comportez-vous comme je vais vous le dire.
Banlieue semi-abandonnée d'une ville de taille moyenne.

Malheureusement, je n'ai pas besoin de vous le dire, vous connaissez le phénomène mieux que moi. Même si vous essayez de ne pas regarder les problèmes, vous savez très bien qu'ils existent : c'est un fait mondial, historique et, à certains égards, irrémédiable.

C'est aussi pourquoi les maisons sont relativement bon marché !

Nous sommes d'accord pour que l'État, la municipalité et d'autres institutions fassent quelque chose mais, comme il s'agit de notre argent, nous devons faire attention à la situation actuelle et être réalistes.

Peut-être que vous vivez très bien dans votre quartier et que vous vous fichez que les gens du centre ne veuillent pas y vivre. Peut-être ne savez-vous même pas que la plupart des loyers impayés et des propriétés qui ne peuvent être vendues se trouvent dans les banlieues (sans parler des locaux commerciaux).

Ce sont tous des facteurs, cependant, que vous devez prendre en compte pour l'avenir. De nombreuses villes rétrécissent, la population vieillit et il n'y a pas de croissance démographique et, par conséquent, les banlieues souffrent.

En supposant que, pour une raison ou une autre, vous n'ayez pas décidé de vivre éternellement dans le quartier que vous souhaitez acheter, vous pouvez être sûr qu'il sera difficile de le louer ou de le revendre à l'avenir et que la propriété risque de vous faire perdre du temps, de l'argent et des soucis.

Si vous voulez vivre dans une zone suburbaine pour payer moins cher ou parce que vous n'avez pas d'autres alternatives, il est probablement préférable de louer : ce marché suit la même logique et les prix sont plus bas mais, au moins, vous ne prenez pas le risque d'une situation qui pourrait se précipiter et vous causer un énorme trou financier.
Petit pays intérieur, loin des grandes villes et du tourisme

Nombre de ces domaines sont en cours de réévaluation, mais je n'invente pas le phénomène de la dépopulation aujourd'hui. Des initiatives créatives sont en cours dans toute l'Italie, car la vérité est que plus personne ne veut vivre dans ces endroits : les jeunes s'enfuient dès qu'ils le peuvent, les familles ont moins d'enfants et souvent seules les personnes âgées restent.